Я работаю риелтором 20 лет и расскажу, как не попасть впросак при покупке квартиры
Приобретение жилья нередко может обернуться неприятными сюрпризами. Новый дом так и не достроили, продажей занимается не владелец, появляются юридические проблемы — это лишь некоторые сложности, с которыми могут столкнуться потенциальные покупатели. Чтобы предвкушение жизни в своей квартире не превратилось в черную полосу неудач, лучше всего обратиться за помощью к специалисту или как минимум основательно подготовиться, изучив нюансы.
ADME поговорил с риелтором и блогером Игорем Федосовым, который поможет вам разобраться в ключевых моментах, связанных с приобретением жилья.
Перед покупкой квартиры с рук необходимо убедиться, что перед вами собственник
-
Как вы понимаете, наличие ключей не является доказательством. При встрече задавайте наводящие вопросы о том, при каких обстоятельствах купили квартиру, кто в ней жил, как оформляли документы, какие рядом соседи. Настоящий хозяин должен помнить нюансы, о которых не расскажут посторонние люди.
-
Узнайте, кто жил здесь до приватизации. Убедитесь в том, что не были нарушены их права. Помните, что с 1 января 2007 года при покупке квартиры может быть использован материнский капитал. В таком случае родители обязаны оформить на детей недвижимость. А продажа такого жилья возможна только с согласия органов опеки.
-
Очень часто покупатели и продавцы пытаются договориться о сделке без подписания документов. Так поступать не рекомендуется. Сторонам необходимо составить соглашение об авансе. В нем можно прописать не только сроки выхода на сделку или освобождения квартиры, но и перечень документов. Ваша письменная договоренность ляжет в основу договора купли-продажи.
-
Некоторые продавцы не торопятся с освобождением квартиры и передачей ее новому собственнику. Такой ситуации стоит избегать: помните о том, что до подписания акта вся ответственность за жилье лежит на продавце. А вдруг пожар?
Строящиеся дома — это всегда риск
-
При выборе квартиры в новостройке стоит помнить о том, что покупатель становится инвестором. Вы вкладываете свои деньги в строящийся объект. Будет ли проект завершен и когда — неизвестно. Это ваши риски. Очень часто новый дом возводится в неудобном месте, где не ходит общественный транспорт и нет соответствующей инфраструктуры. Если у вас есть дети, то надо убедиться в наличии детских садов, школ и поликлиник. Потом их могут не построить.
-
Квартира на вторичном рынке обладает существенными преимуществами. Главные из них — то, что она уже построена и, как правило, находится в привлекательном месте города с развитой инфраструктурой. При выборе важно обращать внимание на юридическую чистоту документов.
-
Если вы остановили свой выбор на квартире-студии, то помните о том, что такой тип жилья есть только в новых домах, где его проектировали изначально. Квартира, где комнаты переделаны в отдельные студии, — это все та же обычная коммуналка, в которой вы владеете лишь долей. Пока вы не стали обладателем такого жилья, подумайте о том, как вы будете готовить, ходить в туалет, смотреть телевизор и встречать гостей на 15 кв. м. Тем более если вы живете не один.
Обращение к риелтору — лучший способ себя обезопасить
-
Очень многие люди покупают квартиру без помощи риелтора и не сталкиваются с проблемами. Другое дело, что это лотерея и без риска здесь не обойтись.
-
При выборе риелтора надо убедиться в его опыте и знаниях. Заранее готовьтесь к беседе: задавайте вопросы, на которые знаете верный ответ. Так вы сможете оценить специалиста. Самый лучший способ поиска — сбор рекомендаций близких вам людей или знакомых.
-
Стандартный миф: риелтор много зарабатывает, при этом у него свободный график. На самом деле, чтобы стать хорошим риелтором, надо много и постоянно учиться. Главное неудобство — отсутствие гарантированного дохода. Его уровень зависит исключительно от опыта и работоспособности. Свободный график — это мечта: риелтор подстраивается под график клиентов. Работа без выходных — это норма.
Заключая сделку, необходимо детально проанализировать все документы
-
Проверка — это необходимость убедиться в отсутствии юридических проблем, имеющихся до покупки квартиры, и тех, что могут возникнуть после. Если такие осложнения выявляются, это не означает, что от приобретения надо отказаться. В некоторых случаях возможно их устранение. Это решается путем сбора документов, справок или внесения исправлений в договор купли-продажи.
-
Информацию о квартире можно получить, обратившись в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), попросив у собственника выписку из домовой книги. Кроме того, нужно убедиться в дееспособности продавца с помощью справок из психо- и наркодиспансеров.
-
Иногда собственники сами не знают о юридических проблемах. Например, они много лет назад судились из-за квартиры, и на нее был наложен арест. Суд выиграли, а арест не сняли.
-
Поводами для отказа от покупки могут быть нарушение прав при приватизации жилья; неисполнение родителями обязательств при использовании материнского капитала; сомнительные договоры дарения недвижимости или ренты и др.
-
Потенциальные покупатели часто недооценивают стоимость недвижимости. При выборе нельзя ориентироваться на самые дешевые предложения. Как правило, это будут юридически проблемные квартиры. Например, жилье продается по доверенности, а сами собственники постоянно живут за границей. Такую квартиру можно купить только после внимательного изучения документов специалистом.
При покупке квартиры ведите себя как на рынке: торгуйтесь
-
Покупатель должен вести себя как на рынке. Помните о том, что торг всегда уместен. Главное, понимать, что любые действия, направленные на снижение цены, должны быть обоснованными. Если собственник действительно хочет продать жилье, то вы сможете договориться.
-
Чтобы купить квартиру по выгодной цене, надо определить ее недостатки. Например, требуется ремонт, окна смотрят на оживленную дорогу, есть проблемы с документами. Вы всегда можете преувеличить проблему и попросить скидку.
Как вы считаете, стоит ли обращаться к риелтору при покупке квартиры?
Комментарии
Да вот именно. Я про соседей своей юридически квартиры не вспомню даже под пытками! Потому что живу-то я у мужа. Зато мои родители (которые там живут) могут рассказать, хоть и не они владельцы.
От риелтора мы вообще ничего не получали, вот варианты - вот просмотры. Потом идёт работа юриста, вот он должен быть опытным. Нынешнюю квартиру купили напрямую у собственника. Они не хотели платить агентству, и мы тоже)). Отлично все оформили в МФЦ за пару тысяч. Справки от УК они принесли, свидетельство на квартиру проверяют в МФЦ. В договоре купли-продажи указали цену и что сумма вся передана:). А мы на тот момент не передали ещё! Банк затормозил. Написала расписку, что передам до получения своих документов. Ой, нанервничалась продавец в ту неделю. Деньги мы потеряли - ушли с одного счета, не пришли на другой. Мы уже сами испугались... Но все нашлось, передалось. Все отлично, без агентств реально сделать. Если с ипотекой, то нужно ещё нотариусу заплатить за составление договора. Будет подороже.
Полностью согласен. Сам спокойно продал квартиру и комнату в коммуналке. Не понимаю, за что риэлторы получают такие деньги.
не знаю, как при покупке, а при аренде точно никаких риэлторов не надо. Люди, которые просто предоставляют варианты, которые, чаще всего, клиент и сам может найти на olx каком-нибудь, и берут оплату, как за месяц аренды, ничего нн сделав
Мы пользовались, когда оба работали и не могли посвятить время поиску. Берут они половину от арендной суммы. А год назад решили, что сами сможем, было время на поиск. Не смогли??♀️?. Мы с ребенком трёх лет вообще не котировались у собственников, часть вообще не брали трубку. А в откровенное убожество мы были не готовы заселяться. Поэтому опять же обратились к риелтору, который в полной базе нашел квартиру, которой на поп.сайтах не было. При нас звонил хозяйке и уговаривал ее на нас, т.к.у нее уже был мужчина на примете. Вот так мы сняли хрущевку средней паршивости и ещё радовались))
А и добавлю, что он взял треть от арендной суммы.
у нас берут 100% от аренды. Квартиры те же, что и в интернете. Я, иммигрантка, мать-одиночка и владелица ежа, спокойно сняла квартиру сама.
Смотря сколько вашему ребенку лет;). Или вам просто повезло, или в вашем городе не так уж много выбора у арендодателей. Т.к. наш очень популярен среди переезжающих, студентов, поэтому риелторы и арендодатели расслаблены, т.к. клиентов уйма)))
везения не бывает
А мне показалось, что бывает)), когда сидишь три дня на телефоне и обзваниваешь варианты. Но в итоге ни разу не дошло хотя бы до просмотра??♀️.
в Европе сдавать квартиру семьям с детьми рискованно, потому что их невозможно выселить. Я могу вообще ни хера не платить и стекла бить, но с несовершеннолетним ребенком выселить меня будет нельзя
Поэтому и говорю - если уж я нашла при таких вводных без риэлтора, то любой может
Ну, а я вот тот человек, который не знает, как покупать жилье. Конечно, почитываю статьи (пока возможности приобрести жилье не предвидится), нахожу информацию, но в голове все равно каша, и многие нюансы просто не знаю, так как даже не подозреваю об их существовании.
Не переживайте, когда начнёте уже готовиться к реальному приобретению недвижимости - во всем разберётесь и все у вас в голове уложится, а может примете решение обратиться к услугам грамотного специалиста, и вникать особо не придётся. Мне в недавнем прошлом в преддверии покупки квартиры очень помог ресурс квартира-без-агента.ру, очень подробно и пошагово все расписано, все нюансы, формы документов, я конспектировал шаг за шагом. Единственный минус, на тот момент не было описано особенностей покупки с привлечением кредитных средств, но и этот процесс оказался не сложным. Уверен, и вы со всем разберётесь ?
Безусловно, по буковке, по оплаченной вами каждой буковке. Риэлторы не безсеребрянники, одноко они знают, что делают, если вы в нормальное агентство обратились.
первые два пункта решаются выпиской из егрн. и если квартира на земле - то и на землю выписка нужна. чуть не купили квартиру, с которой все идеально, а земля оказалась под арестом.
Чтобы иные проблемы не слегли на плечи покупателя, нужно в договоре все прописать. Что продавец гарантирует, что не всплывёт несовершеннолетних детей и прочего.
Покупали за последние 2 года 3 квартиры. При покупке первой нам попалась очень крутая риелтор, котрая отработала каждую копеечку (не из тех, в общем которые только показывают варианты с авито, а потом на моменте сделки сливаются). Она организовывала сделку, а при подписании контракта было указано, что если где-то недоглядит с доками, то понесёт материальную ответственность.
Вторые две покупали одновременно и сами, сейчас жалею, что не обратились к тому же риелтору
А что проверяет стройэксперт во вторичке?
Ааа, понятно. Ну да, это бывает. Просто надо понимать какого года дом покупаешь. И ещё я ориентировалась на отзывы об УК, например, на флампе или ещё где. В интернете много интересного можно найти, просто много времени надо посвятить поиску и отсеиванию вариантов)))
не, я б к юристу пошла в первую очередь.
юрист нужен в первую очередь, грамотный причем. и также голосую за стройэксперта. лучше 100 раз перестраховаться, чем потерять квартиру, деньги и нервы и еще оказаться должным какому-то мошеннику
и договор с ними заключить так, чтобы не на отвали работали
У меня муж в плане документов очень дотошный, потому дважды покупали и 1 раз продавали сами. Но есть что рассказать.
Присмотрели квартиру 980 т.р. сторговались за 950, но 1 документ у владелицы был, скажем так, не совсем в идеальном варианте. Читали, что можно и так сделку оформить, но мы решили подстраховаться и попросили ее привести в соответствие. Она сказала, что сделает, но за наш счет (около тысячи рублей), мы отказались, а спустя время в этом же подъезде нашли другой вариант, даже лучше, тут и купили. Спустя месяцы на площадке встретила девушку, которая через риэлторов купили эту квартиру. Всего за эту квартиру, с учетом оплаты риэлторам, они отдали 865 т.р., т.е. продавец даже меньше этой суммы получила. Это риэлторы так сторговались. Думаю, что та женщина-продавец сотню раз пожалела, что не сделала нам этот документ за тысячу, ведь мы бы купили у нее эту квартиру.
ну вот моя знакомая риэлтор утверждает, что они очень нужны, потому что они защищают интересы покупателя и сбивают для него цену. Наверное, так бывает, но я не встречала :)
Оффтоп: а в каких городах такие дешевые квартиры?
В глухих и диких ) Я с Урала)
А у вас почем однушка?
я из Питера, но сейчас в Польше. Давно не мониторила рынок, но меньше чем за полтора миллиона у нас (в Питере) однушку вряд ли купишь...
Вы очень давно не мониторили рынок))), цена раза в два выше))), и это я про студии.
Верно) Являюсь менеджером по продаже первичной недвижимости.
о, тем более
без понятия :)
Если ты не любитель вечно куда-то переезжать...?
за 3 млн на вторичном рынке в Севастополе однушку не найти, разве что в очень удаленных районах
В Севастополе даже в очень удаленных районах за 3 млн не найти
По-моему, все посреднические профессии находятся на грани вымирания. Сайты поиска жилья убивают риэлторство, визовые центры и агрегаторы гостиниц отнимают хлеб у турагентств. Остаются либо супер-профессионалы, либо для особых случаев.
Я как-то раз попала на крупную сумму при отмене спектакля. Система продажи билетов заявила, что это форсмажор и идите на фиг. То есть, когда все хорошо, брать 10% ни за что они готовы, а как только нужна помощь - сразу в кусты.